归侨侨眷在二手房买卖中的法律风险规避

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文/浙江浙联律师事务所 徐涛

　　随着经济的迅猛发展、城市化进程的加快，近五年来，房地产市场愈演愈烈。房屋交易数量猛增，房屋买卖逐渐成为市场经济条件下广大海外归来的侨胞、侨眷最大的一项消费和投资。相对于期房而言，二手房以其价廉质优、即时入住、省时省力等优点而受置业者青睐。二手房买卖成为房产业的一大热点和焦点，其买卖中存在的法律风险也随之而来。

　　2011年3月，海外归来的洪某在杭州一家中介公司的介绍下，与王某就杭州滨江区之江花园一套房产签订买卖合同。此后，洪某按照约定向银行贷款，将全部购房款交付给王某，王某则协助洪某办理了房屋所有权属变更登记的手续。然而，正打算装修入住的洪某从邻居和物业公司的口中意外得知，早在2003年，该房屋内竟发生过一起血案，祖孙三人在屋内被残忍杀害，案件至今未破。而更让洪某气愤的是，卖方王某知此事却只字未提。

　　洪某认为，卖方王某出售房屋时明知房屋曾发生过凶案而故意隐瞒，使得自己在不明真相的情况下误购房屋，导致购买价格和实际价格严重不符，购房目的也无从实现，向王某主张退房，并要求王某返还购房款及银行贷款利息等费用。而王某则认为，自己并非有意隐瞒，洪某作为买方在签订合同时没有对房屋的情况进行谨慎审查，况且房屋本身并无损坏，不影响洪某的使用，不同意洪某的退房要求。

　　为解决纠纷，洪某于同年7月向法院起诉，请求法院撤销其与王某的房屋转让合同，并退还洪某购房款、赔偿损失。经过近半年的审理，二审法院做出最终判决：撤销房屋转让合同，并根据洪某与王某之间的过错程度，要求王某承担洪某实际损失的70%，洪某未尽合理审查之义务，承担实际损失的30%。

　　洪某的《房屋买卖合同》虽然最终得以解除，但是因此产生的损失仍是巨大的，作为该案件的代理律师，笔者在整个案件代理过程中一直在思考，在二手房交易已经十分普遍，新的矛盾纠纷不断产生，而相关领域的法律法规又相对陈旧的情况下，作为购房者，要如何防范交易风险？综合十几年的办案心得，笔者提出以下几点意见，供大家参考：

　　一、房屋信息核实

　　二手房交易中买卖双方的信息不对称是引发各类矛盾的重要因素，就如上述案件，正是因为房东利用信息不对称的优势，刻意隐瞒对房屋销售不利的历史，才最终导致了纠纷的出现。那么，作为购房者来说，可以从哪些渠道了解房产的相关信息呢？

　　对于房屋的抵押信息

　　房屋的抵押权必须在房管部门进行登记才能生效，因此，对于这个房屋是否进行了抵押这一情况，只需委托房产中介机构或者律师到房产登记部门查询一下便可一目了然，可以说，这是所有二手房交易风险中最容易防范的一类风险。

　　对于房屋的产权信息

　　在房管部门核实房屋信息时，切记还须核实房屋的权属情况，不要仅根据卖家出示的权属证书就理所当然的认为卖家就是房屋真正的所有权人，伪造权属证书这样的骗术，已经屡见不鲜，作为购房者，应该提高这方面的风险防范意识。

　　对于房屋的历史信息

　　对于这一类信息，是属于比较难核实的信息情况。笔者建议购房者在购房前，可以在网络上对相关房产进行了解，并在没有卖家陪同的情况下，向周围的邻居、物业等进行询问，或者委托专业人员到辖区派出所进行查询，一般对于发生时间较近的重大事件可以有一定的了解。

　　二、房屋买卖合同的签订

　　由于购房者对于房产的信息核实存在各种局限性，因此，在签订合同时需要注意以下几个方面，以便在一定程度上对上述局限性作出弥补：

　　对于补充条款的制定

　　由房产中介介入的二手房买卖合同，一般都是格式合同，购房者可以通过制定补充条款或者补充协议的形式对自己关心但又无法自行确认、只能依赖于对方提供的信息的问题进行约定，例如是否出现过凶杀案件、是否与第三人存在权属争议、是否存在租赁情况等，如果对方进行隐瞒，则需要承担何种违约责任等，通过书面条款保护自己的知情权。

　　当然，购房者也可以在与房产中介签订的委托协议上或者三方协议上，加上这些条款，这样，万一出现违约情况，中介公司也需要按照约定承担违约责任。

　　对于合同的签订主体

　　笔者在上文中提到，购房者在核实房屋信息时应该核实房屋的权属信息，清楚的知道房屋的所有权人、共有权人以及相关土地的使用权人；在签订合同时，必须要求房屋的所有权人、共有权人一同到场进行签字确认，而不能由其他人代签，当然，这不是说代签一定没有法律效力，只是因为代签容易引发纠纷。现实中经常出现这样的案件：夫妻共有的房屋，只由丈夫或者妻子一人出面与购房者签订了房屋买卖合同，合同履行过程中，没有出面的一方突然出现表示房屋转让行为没有经过自己的同意，要求确认合同无效，因此引发纠纷，这也是购房者必须重视的一个问题。

　　上述几点建议，是笔者综合了大量实践案例后，对于二手房交易过程中最容易出现的一些风险的防范浅见，作为浙江省侨联法顾委的一员，也作为一名侨眷，仅以此文供大家参考，以期在二手房市场相关法律法规不够完备的情况下，对保护广大侨胞、侨眷购买二手房时的合法利益有所裨益。